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一线城市土地拍卖再攀新高?



一线城市房价一直是大家瞩目的焦点。3月25日,上海市发布楼市调控政策,4月上海新房成交面积环比降半。5月11日,上海举办了“3·25”新政后的首场土地拍卖。拍卖会上,三块住宅用地溢价率均超过100%,这场拍卖似乎给观望一线城市房价走势中的人们一个答案

一线城市土地拍卖再攀新高

 文/郑理

上海·开发商拿地不计成本 

5月11日,上海举行“3·25新政”后的首场土地拍卖会,拍卖标的包括三宗宅地、一宗商业地。考虑到上海此前的楼市调控,有不少业内人士预测土地市场或出现降温,但本次的土地拍卖却让人大跌眼镜,三块住宅地溢价率均超过了100%。

上海市规划和国土资源局官方网站显示,在三宗住宅用地地块中,象屿地产以21.5亿元竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块,溢价率126.25%,成交楼面价约2.26万元/平方米;松江区泗泾10-05地块由GREE地产以19.65亿元总价拿下,溢价率109.04%,扣除保障房后的楼面价近4万元/平方米;12-01地块则由融创中国(上海家瑞投资有限企业)以30.05亿元拿下,溢价率112%,楼面价约为3.8万元/平方米。记者注意到,超过30家房企“不计成本”对上海的4块土地进行了抢夺,其中,青浦区华新镇陆家圩东侧E-7-07地块被北京京科信华投资有限企业以1.24亿元拿入。

3月25日,上海市发布楼市调控政策,简称“沪九条”。重点涉及的调控措施有:非上海户籍购房资格由2年社保变成5年;购买普通二套房首付50%,非普通二套房首付70%。楼市在新政威力下迅速降温,4月份新房成交面积环比降半。而土地市场的热度却依然不减,土地价格一路飞升。5月11日成交的奉贤和泗泾地块,均比半年前同区域地块价格上涨了70%以上。而GREE地产和融创中国不仅联手刷新了松江区的楼面价纪录,每平方米4万元的楼面价几乎是之前高价地的一倍。

上海楼市在新政之后已迅速降温,那为何开发商还如此“不计成本”拿地呢?有地产观察人士指出,当天的几宗地块拍卖价格毫无逻辑可言,开发商是在赌房地产的明天。那么30多家开发商到底是理性博弈还是豪赌房地产的明天?

针对上海土地市场的火爆,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海楼市降温,但房企拿地的热度并未受到影响,这其中有战略考量,也是无奈之举。首先,纯住宅用地向来是房企必争之地,因此拿地不会手软;其次,上海今年前几个月土地供应出现短缺,意味着未来一年是新房供应的低点。虽有不少业内人士对目前开发商的激进表示担忧。但参与的开发商却相当乐观,他们甚至认为,地价高还不是最可怕的,最怕的是无地可拿,一线城市尽管目前受到调控,但风险相对较小,哪怕价格贵也要硬着头皮拿地。

北京·楼面价超三万

5月5日,北京土地市场成功拍出三宗土地。拍卖现场竞争激烈,3宗土地均有超过10家企业参与竞争,成交地价全面上涨,合计成交金额为95.35亿。

当日成交的3宗地块之一是位于大兴区黄村镇,也是当日土地拍卖推出的首宗地块,性质为商业金融服务业用地。经过61轮的竞拍之后,首创以总价33.4亿,楼面价超过3.5万元/平方米的代价竞得该宗地块。

另外两宗地块位于昌平区南邵镇,土地性质均为住宅混合公建用地。两宗宅地吸引了招商、合景泰富、恒大、碧桂园、富力等是10余家一线地产企业参与竞争。最终,这两宗地块全部被招商地产竞得,总价约61.95亿。

宅地紧缺是地价走高的直接原因。北京中原地产首席分析师张大伟认为,5月北京拍出的这三宗地块的地价全部超过周围在售房价。以昌平区南邵镇为例,目前洋房类产品最高售价在3万/平方米左右,而当天成交的地块预期未来房价成本将超过6万/平方米,售价将达7-8万/平方米。他还表示,“大兴黄村地块更是刷新了纪录,楼面价为3.57万/平方米。目前南四环公寓类物业售价也仅在4万以内。如果未来两年内房价上涨幅度达不到100%,这三宗土地入市难度都非常大。”

业内普遍分析指出,土地供应收紧尤其是住宅用地紧缺是地价走高的直接原因。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,北京土地资源不可能无序扩张,土地的日趋稀缺与常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因,楼市供不应求推升房价上涨;基于对北京楼市的乐观预期,开发商又云集北京重金加码土地,地价因此不断攀升。

广州· 住宅用地占15.4%

根据此前公布的《2016年广州市经营性用地供地计划》蓝皮书,广州今年计划推出84宗地,包括居住用地27宗,商业地57宗,今年1至4月被视为只是今年该市土地拍卖市场“盛宴”的“前菜”。

广州市国土资源和房屋管理局网站公示数据显示,2016年1至4月底,广州市共出让土地11宗,总成交额83.74亿元,总出让面积733887平方米。其中,住宅用地仅花都区平步大道以北A、B两块地的56089平方米和57162平方米用于二类居住用地(R2),占总出售面积的15.4%。记者注意到,4月28日至6月8日,广州有挂牌出让土地4宗,起始价 41.94亿元,土地面积502890平方米,这其中无住宅用地。

深圳·1-3月土地成交额近80亿

作为一线城市,深圳早已成为房企要做大做强的寸土必争之地。而现实是,深圳土地供应十分稀缺。深圳市房地产研究中心的数据预测显示,未来5年,深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应。这就造成了深圳土地拍卖每逢居住用地推出就成“地王”。  

据深圳市土地房产交易中心数据显示,2016年1-3月,深圳共出让土地14宗,拍卖成交总额近80亿元。其中,居住用地2宗都位于深汕特别合作区鹅埠镇。仔细观察不难发现,深圳今春成交的两宗住宅用地其地理位置都位于深汕特别合作区鹅埠镇。深汕特别合作区全称为广东省深汕特别合作区,是全国首个特别合作区、拥有地级市管理权限,是深圳市和汕尾市共同合作管理的地级市。下辖鹅埠镇、门镇、小漠镇、赤石镇(包括园墩乡及20几个个大小岛屿)。与惠州市相接;东与汕尾市海丰县相邻,距汕尾市中心仅30公里左右、深圳市中心一个半小时左右。

地产商布局临深区域。2015年12月25日,深圳拍出2015年全国楼面价地王。地处深圳宝安区尖岗山片区的A122-0345地块和A122-0352地块在深圳土地房产交易中心成功出让。其中A122-0345地块以79907元/平方米的成交纪录,成为2015年全国楼面价地王,刷新全国单价纪录。面对缺乏土地的深圳,不少房企选择“曲线”进军深圳市场。

深圳主城区高昂的地价不仅挤压着需求外溢,也在使开发商不得不先拿下临深区域的土地。以开发十里银滩项目为进入标志,碧桂园已经在环深区域布局8年。去年7月,碧桂园改变过往农村包围城市的路径,通过收购中科创在深圳坂雪岗的一个安居房项目正式进入深圳。碧桂园在惠州、东莞拥有多个项目。碧桂园莞深区域营销负责人表示,东莞位于广州和深圳两大超级城市之间,具有天然的优势,是承接两大城市发展的要地,房地产发展一直也非常健康,本地市场的消化力也比较强,但随着深圳土地供应的减少,深圳客户外溢明显,未来的东莞楼市也将是本地与外溢市场并重的局面,所以碧桂园在东莞积极布局临深片区。

从以上数据及分析不难看出,在北京、上海、广州、深圳等国内一线城市,地块交易价格高,若想在这种高地价城市拿到一块住宅用地那必须是要花上大价钱了。  

  

多因素导致土地拍卖疯狂

5月11日,从上海一天四场疯狂的土地拍卖结果来看,一线城市房地产市场正在释放多个信号。上海的三宗住宅用地,最终由象屿地产、GREE地产、融创竞得,三宗地拍出了天价,溢价率全部超过100%。多名参与5月11日土拍的房企相关人士认为,今年一线城市的土地供给都会严重不足,大家都在等着,所以土地拍卖的时候,一不小心就会拍出天价。

旭辉控股实行董事兼总裁林峰指出,二线城市地价暴涨与一线城市土地供应不足关系不大,而是因为二线城市房价暴涨带来地价的暴涨,地价涨幅又带来房价的新一轮涨幅,这从一个侧面反映出房企土地储备的需求。上海5月11日成交的楼板价,比周边在售价格还要贵,板块房价将会有上涨压力。他认为,这是因为每个企业对后市判断不一样,加上楼市温度到土地市场有一个传递周期。房企要避免在高位拿地。

有资料显示,在宏观经济层面,扩张型货币政策会进一步保守,不会再释放更多的量出来。另外涨幅过快的城市有下调压力,需要微调。近期一些城市交易量下调,价格基本上回稳。实际上有很多获利回吐的盘,因此后续价格如果面临调整,由于二线城市比一线城市供给量更大,因此预计一线城市地价不容易降下来,二手房的房价没有涨那么多,交易量也在下调,这是需要关注的。


                                                                                   (来源:中拍协-《中国拍卖》)


  
 

 


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